Pojmovi koji će vam olakšati kupnju prve nekretnine

Kupnja prve nekretnine je složen postupak koji sa sobom često nosi brojne upitnike. Evo što je sve korisno znati prije nego krenete u akciju.

Legalnost nekretnine i energetski certifikat

Prije svega, provjerite ima li kuća ili stan koji vam je zapeo za oko svu odgovarajuću dokumentaciju koja dokazuje njezinu legalnost. To, dakako, obuhvaća uporabnu dozvolu. Njom se potvrđuje da je objekt izgrađen u skladu s građevinskom dozvolom te da se može upotrebljavati. Osim nje, dobro je provjeriti i energetski certifikat, ali i utvrditi je li objekt na valjan način upisan u gruntovnici i katastru. Energetski certifikat označava dokument u kojem su navedena energetska svojstva izgrađenog objekta, odnosno zgrade ili kuće. On sadrži opće podatke, poput energetskog razreda, roka važenja certifikata i njegovu oznaku. Vrijedi deset godina od datuma izdavanja te bez toga ne možete ništa kupiti ili prodati.

Katastar

Kako bi nekretnina mogla biti pod nečijim vlasništvom mora biti pojedinačno određena i upisana u katastar koji obuhvaća javnu evidenciju i nacrte o nekretninama, objektima i zemljištima pojedine države. Dodatno, sadržava podatke o položaju, obliku, površini i načinu iskorištavanja čestica koje se nalaze na pojedinim zemljinim površinama ili ispod njih. Svaki dio zemljine površine koji je upisan u katastar se naziva katastarskom česticom, a to može biti zgrada, kuća, građevinsko zemljište ili bilo koji drugi objekt.

Gruntovnica i zemljišnoknjižni izvadak

Pojam koji se često miješa s katastrom jest gruntovnica – mjesto na koje odlazimo kada nam je potreban vlasnički list pojedine katastarske čestice. U gruntovnicama, koje se definiraju i kao zemljišnoknjižni odjeli Općinskih sudova, vodi se evidencija o vlasništvu čestica i nekretnina u zemljišnim knjigama. Dakle, ondje podižemo dokaz, odnosno javnu ispravu o vlasništvu ili nekom drugom pravu koje može biti predmetom upisa u zemljišnu knjigu. Imajte na umu da nekretninu niste kupili kada je kredit isplaćen prodavatelju, nego tek kada upišete vlasništvo u zemljišnu knjigu koja se još naziva zemljišnoknjižni ili gruntovni izvadak. Najčešće se sastoji od tri dijela: posjedovnice, vlastovnice i teretovnice, a ti dokumenti sadrže podatke o nekretnini poput adrese, je li pod hipotekom ili ovrhom, koliko kvadrata ima i slično.

Geodetski elaborat

Katastarski uredi vrše izdavanje kopija katastarskih planova, prijepisa ili izvadaka posjedovnih listova, potvrda i uvjerenja koja se temelje na katastarskim podacima te nude uslugu pregledavanja geodetskih elaborata. Osim u službenim uredima, svi se potrebni podaci mogu pronaći bez čekanja u redu na javnim mrežnim stranicama nadležnih ustanova. Izrada dokumentacije geodetskog elaborata potrebna je za provedbu i evidentiranje promjena nastalih na određenim objektima. Primjerice, ako dođe do diobe ili spajanja dviju katastarskih čestica ili njihove prenamjene pa se tako posjed na kojem je bila nekretnina preoblikuje u poljoprivredno zemljište, potrebno je izraditi novi geodetski elaborat i na temelju njega izvršiti ispravak podataka u katastru.

Etažni elaborat

Pojam koji se često spominje pri kupnji nekretnine, posebice kada je riječ o stanu u zgradi ili kući s više samostalnih jedinica, jest etažiranje nekretnine. Naime, u tim se slučajevima često događa da ne postoji čisto vlasništvo nad određenom jedinicom, odnosno vlasništvo jedan kroz jedan. Kako bi se dobio jedinstveni vlasnički list, stan ili zgradu je potrebno etažirati. To znači da se treba napraviti etažni elaborat kojim se utvrđuju posebni vlasnički dijelovi u zgradi te udjeli pojedinih suvlasnika u zajedničkim dijelovima zgrade ili zemljišta na kojem je objekt izgrađen. Najčešće ga izrađuje sudski vještak građevinske struke ili ovlašteni projektant. Etažiranje je potrebno napraviti zbog lakše prodaje, jednostavnijeg utvrđivanja suvlasničkih odnosa, ali i lakšeg nasljeđivanja ili darovanja nekretnine. Korisno je i kod pravilnog utvrđivanja udjela pojedinih suvlasnika u troškovima održavanja zgrade, poput plaćanja pričuve ili raznih popravaka.

Kreditna sposobnost

Nakon odabira i provjere, u procesu kupnje prve nekretnine najčešći su saveznici stambeni krediti. Iako se svakom kreditnom zahtjevu pristupa individualno te su osobni bankari najbolji izvor potrebnih informacija, i u ovom području postoji nekoliko pojmova koje je potrebno razumjeti prije podnošenja samog zahtjeva. Prvi korak s kojim ćete se susresti je procjena kreditne sposobnosti putem koje se utvrđuje ispunjavate li uvjete banke za dobivanje kredita. Ovdje se gleda ugovor o zaposlenju, prethodni dugovi, visina primanja, podaci o poslodavcu i tako dalje.

Kamatne stope

Nakon utvrđivanja kreditne sposobnosti, radi se detaljan izračun iznosa kredita koji možete dobiti, a pri čemu se utvrđuje i nominalna kamatna stopa – cijena koju banka naplaćuje za pozajmljivanje novca te se izražava u postotku u određenom vremenskom razdoblju. Visina kamate ovisi o iznosu kredita, roku na koji se kredit odobrava, visini ugovorene kamatne stope i metode obračuna kamata koju primjenjuje pojedina kreditna institucija.

Glavnica, anuiteti i rate

Svaki kredit se sastoji od glavnice i kamate te ga je moguće otplaćivati na rate ili kroz anuitetnu otplatu, pri čemu se glavnica odnosi na točan iznos novca koji je posuđen od banke, bez zaračunatih kamata. Kod otplate na rate mjesečna je obveza promjenjiva te se odmah otplaćuje glavnica kredita, no iznos kamata se mijenja. U početku se plaća njihov najviši iznos, dok se s vremenom on smanjuje, pa tako i rata kredita biva najmanja u završnom periodu otplate. S druge strane, pak, anuitetna otplata obuhvaća periodično plaćanje identičnog iznosa svaki mjesec, pri čemu se primarno otplaćuju kamate, a tek kasnije glavnica kredita.

Sudužnik i jamac

Redovitu otplatu kredita korisnik kredita jamči banci i uz svog sudužnika ili jamca koji daje pravo banci, da u slučaju neredovitog otplaćivanja primarnog dužnika, banka otplatu može potraživati od njega. Iako većina misli da su ova dva pojma istoznačna, ipak postoji bitna razlika među njima. Za razliku od jamca, čija je osnovna uloga ispunjavanje pojedinog kreditnog kriterija koji korisnik kredita ne zadovoljava, sudužnik uz to može povećati i kreditnu sposobnost primarnog korisnika kredita.

Solemnizacija kredita

Kredit se u konačnici potvrđuje sklapanjem ugovora o kreditu u pisanom obliku, a koji sadržava sve ključne informacije – iznos kredita, kamatnu stopu, dospijeće kredita, način i vremenski period otplate te osiguranje kredita. Ugovor je potrebno solemnizirati kod javnog bilježnika. Solemnizacija kredita je pojam kojim se opisuje postupak potvrde ugovora pri kojem javni bilježnik provjerava odgovara li ugovor propisanoj formi te objašnjava sudionicima smisao i posljedice njegovog sklapanja.

Porez na promet nekretninama

Nakon uspješne kupnje prve nekretnine odobrenim kreditom, na umu treba imati i porez na promet nekretninama. Naime, kupnju stana ili kuće u roku od 30 dana od potpisivanja kupoprodajnog ugovora, potrebno je prijaviti nadležnoj Poreznoj upravi te platiti određeni porez. Trenutna stopa poreza na promet nekretnina je tri posto od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku njezina stjecanja, a plaća ga kupac.